금융위원회는 2024년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출을 대상으로 ‘스트레스 DSR’을 시행하기로 했는데요. ‘스트레스 DSR’은 DSR 산정 시 일정수준의 가산금리를 부과하기 때문에 대출 이용자의 대출한도가 줄어들게 됩니다.
그래서 이번 글에서는 스트레스 DSR 관련 주요 내용을 소개해 드릴 텐데요. 은행원으로 근무했던 경험을 바탕으로 최대한 이해하기 쉽게 설명을 해드리겠습니다.
그러므로 앞으로 대출을 이용할 계획이 있는 분들은 이 글의 정보를 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
1. 스트레스 DSR 개요
1.1. DSR 40%란?
‘스트레스 DSR’을 제대로 파악하기 위해서는 정부가 현재 시행하고 있는 대출규제인 ‘DSR 40%’가 무엇을 의미하는지부터 정확하게 이해를 하셔야 하는데요. 이를 최대한 쉽게 설명하면 매년 상환해야 하는 ‘원금 + 이자’가 본인 소득의 40%를 넘으면 안 된다는 것입니다.
즉, ‘DSR 40%’는 연소득이 1,000만원이라면 연간 원리금(원금 + 이자) 상환 부담이 1,000만원의 40%인 400만원을 넘지 않도록 제한하는 기준을 말합니다.
따라서 소득이 많을수록 좀 더 많은 대출금액을 빌릴 수 있게 되는데요. 다만, 대출 신청인의 소득 이외에도 대출을 상환하는 방식, 대출기간, 대출금리 등에 따라서 대출한도가 달라질 수 있습니다.
왜냐하면 대출금리, 대출기간, 상환방식 등이 바뀌게 되면 대출 이용자가 매년 상환해야 하는 원리금(원금 + 이자)이 달라지기 때문입니다.
이해를 돕기 위해 좀 더 자세하게 설명드리면 다음과 같습니다.
- 대출금리가 오를수록 연간 상환해야 하는 금액이 늘어나기 때문에 DSR 산정 시 대출한도는 줄어들게 됩니다.
- 대출기간이 늘어날수록 연간 상환해야 하는 금액이 줄어들기 때문에 DSR 산정 시 대출한도는 늘어나게 됩니다.
- 연간 상환해야 하는 금액이 적은 상환방식을 선택할수록 DSR 산정 시 대출한도는 늘어나게 됩니다.
결론적으로 소득, 대출금리, 대출기간, 상환방식 등이 매년 상환해야 하는 원리금을 줄이는 방향으로 변경하면 대출한도는 늘어나게 됩니다.
이에 반해 매년 상환해야 하는 원리금이 늘어나는 방향으로 변경하게 되면 대출한도는 줄어들게 됩니다.
1.2. 스트레스 DSR 이란?
스트레스 DSR 이란, DSR 산정 시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도인데요. 즉, DSR 산정 시 금리가 높아지면 대출한도가 줄어드는 원리를 이용하여 대출한도를 제한하는 제도입니다.
즉, 앞서 설명드린 대로 대출 이용자가 빌리는 대출금액의 금리를 높이게 되면 연간 상환해야 하는 금액이 늘어나기 때문에 그만큼 대출한도가 줄어들게 되는 원리를 이용하는 것입니다.
그런데 대출 이용자가 납부하는 대출금리를 실제로 높이는 것은 아니고, 단지 DSR을 산정할 때 적용하는 금리만 올리겠다는 것입니다.
이해를 돕기 간단하게 예시를 하나 들어보겠습니다. ‘최근 5년 동안 최고금리’가 ‘연 6.7%’이고, ‘현재금리’가 ‘연 4.5%’라고 가정을 하겠습니다.
원래대로라면 현재금리가 연 4.5%이기 때문에 DSR 산정 시 연 4.5% 이자 납부금액으로 계산을 해야 합니다.
그런데 스트레스 DSR이 적용되면 DSR 산정 시 원래의 대출금리에 아래의 스트레스 금리를 더한 금리가 적용됩니다.
- 최근 5년 동안 최고금리(연 6.7%) – 현재금리(연 4.5%) = 스트레스 금리(연 2.2%)
즉, DSR 계산 시 아래의 금리를 최종적으로 적용하여 계산을 합니다.
- 현재금리(4.5%) + 스트레스 금리(연 2.2%) = 연 6.7%
결론적으로 스트레스 DSR이 적용되지 않는다면 현재 대출금리가 연 4.5%이기 때문에 DSR 산정 시 연 4.5%를 적용하여 계산을 합니다.
그러나 스트레스 DSR이 적용된다면 연 4.5%가 아니라 스트레스 가산금리(연 2.2%)가 더해진 연 6.7%를 적용하겠다는 것입니다.
이렇게 DSR 적용 시 현재 대출금리보다 높은 금리를 적용하게 하여 대출한도를 제한하겠다는 것이 바로 ‘스트레스 DSR’의 주된 취지입니다.
그런데 앞서 설명드린 대로 스트레스 DSR이 적용된다고 해서 연 6.7%의 금리로 대출이자를 받겠다는 것이 아닙니다. 즉, 대출한도 산정 시에만 연 6.7%를 적용하여 계산을 하겠다는 것입니다.
2. 스트레스 DSR 적용 대상 및 예외 대상
스트레스 DSR 적용이 되는 범위는 DSR이 적용되는 전업권의 모든 대출인데요. 이를 좀 더 세부적으로 살펴보면 다음과 같습니다.
2.1. 대상기관
- 은행권 : 1금융권 은행
- 2금융권 : 상호금융권(지역농협, 새마을금고, 신협 등), 여신전문금융회사(캐피탈 등), 보험사, 저축은행
2.2. 대상대출
- 주택담보대출 + 신용대출 등 신규 취급분(대환 및 재약정 포함)
- 변동형 + 혼합형 + 주기형 등(대출기간 중 금리변동 시 모두 적용)
다만, 2024년 2월 26일부터 모두 적용하는 것은 아닙니다. 즉, 스트레스 DSR 안착 추이 등을 보아가며, 순차적으로 적용을 합니다.
2.3. 스트레스 DSR 예외 대상
- 2024년 2월 25일까지 주택매매계약을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출신청접수를 완료하였거나, 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주 등의 경우
- 2024년 2월 25일까지 입주자모집 공고 등이 있었던 사업장의 잔금대출 (단, 전매된 경우는 제외)
3. 스트레스 DSR 적용 시기 및 추가 조치 사항
3.1. 적용시기
스트레스 DSR은 아래와 같이 순차적으로 적용을 합니다.
- 1단계(2024년 2월 26일부터 적용) : 은행권 주택담보대출 적용
- 2단계(2024년 6월 중) : 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출
- 3단계(2024년 하반기 중) : 스트레스 DSR 안착 상황 등 보아가며 2금융권 신용대출 등 포함해 全 대출 적용
| 구분 | 1단계 | 2단계 | 3단계 |
|---|---|---|---|
| 적용시기 | ’24년 2월 | ’24년 6월(잠정) | ’24년 말(잠정) |
| 은행권 | 주택담보대출 | 주담대 + 신용대출 | 주담대 + 신용대출 + 기타대출 등 |
| 2금융권 | – | 주택담보대출 | 주담대 + 신용대출 + 기타대출 등 |
3.2. 추가 조치 사항
대출한도가 축소에 따른 실수요자의 어려움 등을 감안하여 아래의 조치도 병행하여 시행합니다.
- ’24년 상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50% 적용하고, ’25년부터는 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용
- 증액이 없는 자행대환·재약정은 ’24년 말까지 적용을 유예하고, ’25년부터는 예외 없이 적용
4. 스트레스 DSR 계산 방법
4.1. 스트레스 금리 산정 방법
스트레스 DSR은 DSR 산정 시 스트레스 금리를 가산하는 방식입니다. 따라서 스트레스 금리를 어떻게 산정하는지부터 알아볼 필요가 있는데요. 세부내용은 다음과 같습니다.
스트레스 금리는 다음 사항에 따라 연 2회(6월 및 12월) 산정합니다.
- 과거 5년 중 최고금리와 현재금리 간 차이로 산정
- 하한(1.5%), 상한(3.0%) 설정
- ‘변동형’은 ‘과거 5년 중 최고금리-현재금리’를 그대로 적용
- ‘혼합형’ 및 ‘주기형’은 고정금리 적용기간 등 감안해 완화 적용
- 신용대출의 경우, ①만기 5년 이상 고정금리는 미적용, ②만기 3~5년 고정금리는 스트레스 금리 × 60% 적용, ③그 외는 변동형에 준하여 스트레스 금리 × 100% 적용
위 내용 중 핵심적인 내용만 아주 쉽게 정리하여 설명하면 다음과 같습니다.
- 스트레스 금리는 ‘최근 5년간 최고금리 – 현재금리’로 결정합니다.
- 다만, 상・하단 금리가 있기 때문에 최소 연 1.5% ~ 최대 3.0% 이내에서만 스트레스 금리가 결정됩니다.
<참고사항>
- 2024년 2월 26일부터 ~ 2024년 6월 30일까지 운영되는 스트레스 금리는 0.38%입니다.
- 스트레스 금리는 매년 2회(상반기 및 하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경될 예정입니다.
- 추후 결정되는 스트레스 금리는 은행연합회 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다.
4.2. 스트레스 DSR 계산식
스트레스 DSR은 DSR 산정시 앞서 설명드린 스트레스 금리를 가산하여 아래와 같이 계산합니다.
- [대출 원리금(‘실제대출금리 + 스트레스 금리’ 기준을 적용)] ÷ 연간 소득액
<참고사항>
- 차주별 DSR 한도 규제 (은행 40% / 비은행 50%)
- 금융회사 Portfolio DSR 규제(평균 DSR 40% 內 등) 적용시 반영
4.3. 계산 예시
앞선 설명드린 계산식을 이용하여 스트레스 DSR 적용에 따른 대출한도 변화를 간단하게 계산을 해보면 다음과 같습니다.
우선 2024년도 기준으로 연소득 5,000만원 차주의 대출한도 변화는 다음과 같습니다.(단, 30년 만기 및 분할상환 대출로 가정)
| 구분 | 기존 | ’24년 상반기 | ’24년 하반기 |
|---|---|---|---|
| 변동금리 한도 | 3.3억원 | 3.15억원 | 3.0억원 |
| 혼합형(5년) 한도 | 3.3억원 | 3.20억원 | 3.1억원 |
| 주기형(5년) 한도 | 3.3억원 | 3.25억원 | 3.2억원 |
이에 반해 2025년도 기준으로 연소득 5,000만원 차주의 대출한도 변화는 다음과 같습니다.(단, 30년 만기 및 분할상환 대출로 가정)
| 구분 | 기존 | ’25년 |
|---|---|---|
| 변동금리 한도 | 3.3억원 | 2.8억원 |
| 혼합형(5년) 한도 | 3.3억원 | 3.0억원 |
| 주기형(5년) 한도 | 3.3억원 | 3.1억원 |
5. 결론 및 추가 정보 안내
2024년 2월 26일부터 스트레스 DSR이 시행되면서 대출한도가 줄어들게 되었는데요. 게다가 시간이 지날수록 스트레스 DSR이 확대 적용되기 때문에 더욱더 한도가 줄어들게 될 것입니다.
따라서 대출한도가 줄어드는 것을 최대한 방지하기 위해서는 대환대출을 활용하는 것이 좋은데요. 그 이유는 현재 이용 중인 대출금리를 낮추면서 대출을 새롭게 발생시켜 대출기간을 늘릴 수 있기 때문입니다.
즉, 연간 상환해야 하는 원리금을 줄일 수 있기 때문에 DSR 규제에 따른 대출한도 감소를 최대한 완화시킬 수 있습니다.
그래서 아래의 글에 대환대출 가능한 곳을 총정리하여 모두 소개해 드렸으니 이 내용이 궁금하신 분들은 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
그리고 전세대출의 경우 서민의 주거안정을 위해 현재까지는 스트레스 DSR 규제를 적용하지 않고 있습니다. 하지만, 전세대출에 DSR을 적용하는 방안도 꾸준하게 검토를 하고 있습니다.
따라서 전세대출을 이용 중이거나 이용 중인 분들도 스트레스 DSR 규제 적용에 대한 대비를 할 필요가 있습니다.
그런데 다행스럽게도 금융당국이 최근 전세대출 갈아타기 서비스를 출시하면서 좀 더 간편하게 좀 더 낮은 금리의 신규대출로 갈아탈 수 있게 되었는데요. 이에 대한 자세한 내용은 아래의 글을 통해 확인할 수 있습니다.
👉 전세대출 갈아타기 대상, 조건, 신청방법 등 완벽 정리
