주택연금, 국가가 보장하는 안전한 평생연금(대출) 제도!

가입 시 세제혜택
- 등록면허세・지방교육세 최대 50% 감면
- 농어촌특별세 면제
- 국민주택채권 매입의무 면제
이용 중 세제혜택
- 소득세 공제: 연간 200만원 한도 내 대출이자비용 소득공제
- 재산세 감면: 1세대 1주택자가 저당권방식 주택연금에 가입한 경우 재산세(본세) 최대 25% 감면

3. 주택연금 단점

주택연금은 큰 단점은 없지만, 굳이 하나를 꼽자면 연금 수령액이 가입 시점의 주택가격과 나이에 따라 결정된다는 점입니다.

즉, 주택연금에 가입한 이후 집값이 상승하더라도 이미 정해진 연금 수령액은 변하지 않기 때문에 상대적으로 손해라고 느껴질 수 있습니다.

하지만 앞서 설명한 것처럼, 가입자와 배우자가 모두 사망하게 되면, 주택을 처분해 정산하게 되며, 이때 남는 금액이 있으면 상속인에게 지급되므로 실제로 금전적인 손해만 보는 것은 아닙니다.

결론적으로, 노후에 더 많은 연금을 받고 싶다면, 주택 가격이 상대적으로 높을 때 가입해야 하는데요. 이는 단점이라기보다는 가입 시점을 전략적으로 고려해야 한다는 점으로 이해하시면 좋습니다.

4. 주택연금 가입조건

아래의 조건만 모두 충족한다면 주택연금에 가입할 수 있습니다.

연령 요건: 부부 중 1명 이상 만 55세 이상
국적 요건: 부부 중 1명 이상 대한민국 국민
주택 요건: 부부합산 기준 공시가격 기준 12억원 이하 주택 보유 (다주택자도 조건 충족 시 가입 가능)

5. 담보 제공 방식: 저당권 vs 신탁

주택연금 신청 시 자신의 주택을 아래와 같이 2가지 방식으로 담보를 제공할 수 있습니다.

저당권 방식: 가입자가 주택에 근저당권을 설정하면. 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고. 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다.
신탁 방식: 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면. 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고. 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금대출을 지급하는 방식입니다.

위 2가지 방식을 좀 더 자세하게 비교・정리하면 다음과 같습니다.

구분	저당권 방식	신탁 방식
주택연금을 받는 동안 등기상 소유자	▷ 주택연금 가입자	▷ 한국주택금융공사
가입자 사망 시 배우자 연금 승계	▷ 자녀 동의가 없으면 배우자가 주택연금을 계속 받지 못할 수 있음	▷ 자녀 동의 없이 배우자가 계속 주택연금을 수령하며 주택에 거주할 수 있음
임대차 가능 여부	▷ 보증금이 없는 경우에는 담보주택의 남는 공간에 한하여 임대가 가능합니다.(즉, 보증금 있는 임대는 불가능)	▷ 보증금 있는 경우에도 임대가 가능
연금 수령 종료 후	▷ 부부 모두 사망 시, 주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 상속인에게 상속	▷ 부부 모두 사망 시, 주택 처분 금액에서 연금대출 상환 후 남은 금액은 가입자가 지정한 귀속권리자에게 지급

‘신탁 방식’은 보다 유연한 승계와 임대 활용이 가능하지만, 등기상 소유자가 공사로 변경되므로 개인의 상황에 맞춰 선택하는 것이 중요합니다.

✅ 참고사항

‘신탁 방식’을 선택하여 주택연금을 받는 동안 등기상 소유자가 한국주택금융공사로 변경되었다고 하더라도 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복할 수 있습니다.
‘신탁 방식’을 선택하였다고 하더라도, 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담해야 합니다.
주택연금 이용 중 담보설정방식을 변경할 수 있습니다.

6. 주택연금 지급방식 및 지급유형

6.1. 지급 방식

주택연금 지급방식은 크게 연금수령 기간에 따라 아래와 같이 총 4가지로 구분할 수 있습니다.

구분	특징
종신방식	▷ 담보주택에 평생 거주하면서, 평생 연금을 받을 수 있는 방식 ▷ 인출한도 설정 없이 매월 연금형태로 지급
확정기간방식	▷ 담보주택에 평생 거주하지만, 연금은 미리 정한 기간 동안만 받는 방식 ▷ 인출한도 설정 없이 미리 정한 기간 동안만 연금형태로 지급
종신혼합방식	▷ 인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용 가능
확정기간혼합방식	▷ 인출한도 설정 후, 한도 범위 내에서 수시로 찾아 사용하며 미리 정한 기간만 연금 수령

✅ 참고사항

‘인출한도’는 주택연금을 받는 중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 앞으로 받을 연금의 일부를 미리 떼어 설정해 둔 금액을 말합니다.
‘인출한도’는 주택연금 가입 후에도 설정할 수 있습니다. 다만, 주택연금, 임차자금, 도박, 투기 등의 용도로는 이용할 수 없습니다.

즉, 기존 ‘종신방식’과 ‘확정기간방식’에 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 ‘인출한도’를 설정하는 방식을 혼합한 방식이 바로 ‘종신혼합방식’과 ‘확정기간혼합방식’입니다.

종신방식: 사망 시까지 연금 지급(목돈을 수시로 인출 불가능)
확정기간방식: 정해진 기간 동안 연금 지급(목돈을 수시로 인출 불가능)
혼합방식(종신혼합방식 또는 확정기간혼합방식): 월 연금 + 목돈을 수시로 인출 가능

6.2. 월지급금 지급유형

주택연금은 앞서 설명드린 ‘지급방식’과 별개로 다양한 ‘지급유형’이 있는데요. ‘지급유형’은 아래와 같이 3가지로 구분할 수 있습니다.

정액형: 매달 동일한 월지급금을 받는 방식
초기증액형: 가입 초기에는 월지급금을 많이 받고, 나중에는 적게 받는 방식
정기증가형: 최고 월지급금은 적지만, 3년마다 월지급금이 증가하는 방식(종신 방식에서만 가능)

7. 주택연금 수령액

7.1. 주택연금 수령액 계산 방법

주택연금 수령액(월지급금)은 아래의 2가지(①~②) 요소를 참고하여 결정됩니다.

① 가입자의 연령

연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다.
주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어들게 됩니다.

② 주택가격

주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 다음과 같이 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다.

아파트의 경우: 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용
아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔: 공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 적용

7.2. 주택연금 수령액 쉽게 계산하는 방법은?

주택연금 예상 수령액은 한국주택금융공사 홈페이지에서 쉽게 확인할 수 있습니다.

👉 한국주택금융공사 홈페이지 내 예상연금조회 [바로가기]

다만, 이 글을 읽고 있는 분들의 편의를 위해 대략적으로 쉽게 계산할 수 있는 방법을 설명드리면 다음과 같습니다.

60세 기준: 주택가격 1억원당 주택연금 수령액(월지급금)은 대략 20만원
65세 기준: 주택가격 1억원당 주택연금 수령액(월지급금)은 대략 25만원
70세 기준: 주택가격 1억원당 주택연금 수령액(월지급금)은 대략 30만원

이해를 돕기 위해 예시를 들면 다음과 같습니다.

60세에 주택가격 5억원 주택을 담보로 제공하고 주택연금에 가입을 했다면, 대략 “100만원(20만원 × 5)”의 연금을 매월 수령할 수 있습니다.
65세에 주택가격 3억원 주택을 담보로 제공하고 주택연금에 가입을 했다면, 대략 “75만원(25만원 × 3)”의 연금을 매월 수령할 수 있습니다.
70세에 주택가격 4억원 주택을 담보로 제공하고 주택연금에 가입을 했다면, 대략 “120만원(30만원 × 4)”의 연금을 매월 수령할 수 있습니다.

8. 보증료 및 대출이자

주택연금을 신청하여 연금을 받기 시작했다면 연금을 받는 동안 ‘보증료’와 ‘대출이자’를 납부하셔야 합니다.

보증료
- 초기 보증료: 주택가격의 1.5% (가입 시 1회 납부)
- 연 보증료: 보증 잔액의 연 0.75% (매월 나누어서 납부)
대출이자
- 대출잔액에 가입자가 금융기관과 약정한 금리 작용 후 납부
- 선택한 금리의 종류에 따라 3~6개월 단위로 변동

다만, 앞서 설명드린 ‘보증료’와 ‘대출이자’는 가입자가 현금으로 직접 납부를 하는 것이 아닙니다.

즉, 금융기관이 월지급금(연금 수령액)과 동일하게 대출을 일으켜 이용자를 대신하여 공사로 납부하고, 해당 금액은 대출잔액에 가산됩니다.

결론적으로 주택연금 가입자는 연금을 받는 동안 ‘보증료’와 ‘대출이자’를 별도로 납부할 필요가 없으며, 연금 종료 후 정산을 하시면 됩니다.

9. 주택연금 신청방법 및 필요서류

9.1. 신청방법

STEP 01) 주택연금 가입상담 및 신청

주택연금에 가입하려면 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사 지사 방문 또는 인터넷 접수를 통해 상담 및 신청 가능
보증 가능 여부에 대한 상담은 전문 상담사를 통해 가능
개인 사정(원거리 거주, 거동 불편 등)으로 방문이 어려운 경우 출장 또는 전화 상담 가능

STEP 02) 보증심사

담보주택 조사: 주택 실물과 등기사항증명서의 일치 여부, 거주 여부, 임대차 현황, 주택의 관리 등을 조사
담보주택 가격평가: 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격, 감정평가액 등을 적용

STEP 03) 보증약정 및 담보설정

보증승인: 신청일로부터 1개월 이내 승인여부 결정.
보증약정: 승인 후, 보증약정서 및 인감증명서 제출하여 약정 체결.
담보설정: ‘근저당권설정계약서’를 통해 근저당권을 설정

STEP 04) 보증서 발급

신청인의 정보 확인 후 이상이 없을 경우, 금융기관에 전자 보증서를 발급.
필요한 경우 특약이 부여될 수 있음.

STEP 05) 대출실행

보증서 발급 후, 신청인이 금융기관을 방문하여 대출신청 및 대출약정 체결하고 주택연금 수령 시작

9.2. 필요서류

(공통서류)
- 신분증, 주민등록 등본 2부, 전입세대 열람표 1부
(저당권방식)
- 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부, 등기권리증 원본
(신탁방식)
- 인감증명서 2부(공동소유인 경우 각각), 가족관계 증명서 1부(배우자가 있는 경우 각각), 등기권리증 원본, 지방세납세증명서

10. 주택연금 관련 자주 묻는 질문

10.1. 주택연금 지킴이 통장은 무엇이며, 어떻게 발급 받을 수 있나요?

주택연금 지킴이 통장은 주택연금 수급자의 연금수급권을 보호하기 위해 만들어진 압류방지 전용통장인데요.

이 통장에 입금된 주택연금 월지급금 중 ‘최저생계비인 185만원 이하’는 민사집행법에 따라 압류가 금지되므로, 채무 문제 등으로부터 연금 수급권을 안전하게 지킬 수 있습니다.

만약, 주택연금 지킴이 통장을 개설하고 싶다면 아래의 절차대로 신청을 하시면 됩니다.

1단계: 가까운 주택금융공사 지사를 방문하거나 유선으로 ‘주택연금 전용계좌 이용대상 확인서’를 발급
2단계: 주택연금을 수령하는 은행 영업점을 방문하여 해당 서류를 제출하고 주택연금 지킴이 통장 개설 신청
3단계: 개설한 주택연금 지킴이 통장을 주택연금 수령계좌로 등록 후 이용

✅ 주택연금 수령은행?

국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나, 경남, 광주, 대구, 부산, 전북, 수협, 지역 농・축협

10.2. 주택연금 취급은행은?

현재 아래의 총 16개 금융기관에서 주택연금을 취급하고 있습니다.

13개 은행: 국민은행, 기업은행, 농협은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, KEB하나은행, 광주은행, BNK경남은행, 아이엠뱅크, BNK부산은행, 전북은행, 제주은행
2개 보험사: 교보생명, 흥국생명
1개 상호금융: 농협상호금융(지역 농·축협)

10.3. 우대형 주택연금 지급방식이란?

기초연금 수급권자가 부부 기준 2억 5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우에는 일반 주택연금 대비 대략 20% 정도 월지급금을 더 받을 수 있는데요.

일반/우대형 주택연금 월수령액을 비교하면 다음과 같습니다.(2025년 3월 1일 기준)

주택가격 (시세)	1.6억원		1.9억원		2.2억원
주택가격 (시세)	일반	우대형	일반	우대형	일반	우대형
60세	32만원	36만원	38만원	43만원	44만원	50만원
70세	48만원	54만원	57만원	64만원	65만원	74만원
80세	76만원	89만원	90만원	105만원	104만원	119만원

10.4. 주택담보대출이 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요?

이미 주택을 담보로 한 대출이 있는 경우에도 주택연금을 이용하실 수 있습니다.

공사는 주택연금 가입신청 시 또는 이용 도중 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 ‘인출한도설정제도’를 운영하고 있는데요.

이를 활용하여 주택연금을 가입하고자 하는 담보주택에 선순위대출이 있는 경우 이를 모두 상환하신 후 가입이 가능합니다.

10.5. 이사를 가야 하는 경우에도 주택연금을 계속 이용할 수 있나요?

공사의 안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경할 수 있습니다.

다만, 이사 시점을 기준으로 기존 주택과 새로운 주택의 가격 차이에 따라서 월지급금이 변경될 수도 있다는 점 참고하시기 바랍니다.

또한, 주택연금을 이용 중에 요양원에 입소하거나, 자녀로부터 봉양을 받는 등 공사에서 정한 경우에는 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소 이전이 가능합니다.

그리고 주소를 이전한 경우 담보주택 전부를 임대할 수도 있습니다.

10.6. 연금지급이 정지되는 사유는?

주택연금은 기본적으로 가입자와 배우자가 살아있는 동안 평생 지급됩니다.

하지만 특정한 사유가 발생한다면 연금 지급이 정지되거나 연금 이용 자체가 종료될 수 있는데요. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

가입자가 사망하는 경우
주민등록 전출
장기 미거주
주택 소유권을 상실하는 경우(신탁방식에는 해당하지 않음)
고객이 직접 지급정지를 요청하는 경우 등

11. 주택연금을 이용할 수 없거나 추가로 자금이 필요한 경우 이용할 수 있는 대출상품

주택연금을 이용할 수 없거나 연금 이외 추가로 자금이 필요한 분들도 있을 것입니다.

하지만 소득이 없거나 적은 고령자분들이 대출 받는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다.

그래서 소득이 없거나 적은 고령자분들도 신청할 수 있으며, 승인 가능성이 높은 대출 상품만을 아래에 소개해 드렸으니, 필요하신 분들은 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

👉 국민연금 대출 가능한 곳 총정리

👉 무직자대출 가능한곳, 최신정보 한눈에 파악!

12. 결론

지금까지 주택연금에 대해서 자세하게 설명해 드렸는데요. 이 글의 정보가 주택연금을 이해하는데 있어 많은 도움이 되었으면 합니다.

그런데 만약 추가적으로 궁금한 내용이 있다면 가까운 한국주택금융공사 지사에 방문하시면 친절하게 상담받을 수 있는데요. 자신과 가까운 지사 위치는 한국주택금융공사 콜센터(1688-8114) 또는 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.