디딤돌 대출 한도 축소, 어떻게 대응해야 할까?

디딤돌 대출은 무주택 서민들을 위해 저금리로 대출을 지원하는 대표적인 정책서민금융상품입니다. 그런데 국토교통부와 주택도시보증공사가 금융권에 디딤돌 대출 한도 축소 등을 요구했던 것으로 알려지면서, 디딤돌 대출을 이용해 집을 구입하려던 분들이 큰 혼란에 빠졌습니다.

그래서 이번 글에서는 전직 은행원의 경험을 바탕으로 디딤돌 대출 한도 축소로 인해 대출금이 얼마나 줄어들게 되는지 그리고 이 상황에서 어떻게 대응을 해야 하는지에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

그러므로 디딤돌 대출을 이용하려고 했던 분들은 이 글의 정보를 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

1. 디딤돌 대출 한도 축소란?

디딤돌 대출은 서민과 신혼부부의 주택 마련을 지원하기 위한 대출 상품으로, 소득에 따라 높은 LTV(주택담보대출비율)를 제공해 왔습니다.

특히 최대 80%의 대출 비율을 적용받을 수 있어 많은 이들이 주택 구입 자금의 큰 부분을 디딤돌 대출로 충당하였습니다.

그러나 최근 정부의 요청에 의해 디딤돌 대출의 한도가 70%로 축소되고, 추가로 방공제 면제 혜택도 사라지게 되었습니다.

‘방공제’는 주택담보대출을 받을 때, ‘주택임대차보호법상’ 보호돼야 하는 ‘최우선변제금’을 미리 떼어놓고 대출해주는 것을 의미합니다.

‘방공제’를 이해하기 위해서는 우선 ‘최우선변제권’을 이해하는데요. ‘최우선변제권’이란, 세입자를 보호하기 위한 제도입니다.

만약 어떤 집에 세입자가 살고 있는데, 그 집이 은행에 대출을 받았고 집주인이 그 돈을 갚지 못하게 되면 은행이 그 집을 팔아서 돈을 가져가려고 합니다.

그런데 이때 세입자도 집에서 나가야 하겠죠? 그러면 세입자는 그동안 살면서 낸 보증금을 돌려받아야 할 텐데, 그 보증금을 은행이 먼저 가져가면 세입자는 받을 돈이 없게 됩니다.

그래서 세입자가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있도록 한 제도가 바로 ‘최우선변제권’입니다. 쉽게 말해, 집이 팔릴 때 세입자의 보증금을 은행보다 먼저 돌려주는 것입니다. 이 덕분에 세입자는 집주인이 돈을 갚지 못하더라도, 자기 보증금은 어느 정도 보호받을 수 있게 됩니다.

예를 들어, 서울에 있는 집이라면 최대 5,500만 원까지 세입자가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 이 제도 덕분에 세입자도 보호받고, 집주인이 문제가 생겨도 세입자가 큰 피해를 보지 않게 되는 겁니다.

이렇듯 ‘최우선변제권’은 세입자가 최소한의 보증금을 보호 받을 수 있는 매우 중요한 제도입니다. 그런데 돈을 빌려주는 은행 입장에서는 ‘최우선변제권’에 대응하기 위한 제도가 필요한데요. 그게 바로 ‘방공제’입니다.

즉, 은행 입장에서는 채무자가 돈을 제대로 갚지 않아서 경매 등을 통해 집을 팔 때 세입자가 은행보다 보증금을 먼저 가져가니까, 은행은 그만큼 대출해 준 돈을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다.

그래서 은행이 처음부터 대출을 해줄 때 세입자의 보증금(최우선변제권 금액)을 빼고 대출 금액을 계산하는 것이 ‘방공제’입니다.

즉, ‘최우선변제권’과 ‘방공제’를 요약하여 설명드리면 다음과 같습니다.

• 최우선변제권: 세입자가 보증금을 은행보다 먼저 돌려받는 제도
• 방공제: 세입자가 먼저 받을 돈(최우선변제권 금액)을 빼고 대출해주는 방식

2. 디딤돌 대출 한도 축소로 인해 줄어들게 되는 실제 대출금은?

디딤돌 대출 한도 축소로 인해 우선 LTV가 80%에서 70%로 줄어들게 됩니다. 그리고 여기에 더해 ‘방공제’도 필수로 적용해야 합니다.

그래서 디딤돌 대출의 한도가 어느 정도 줄어들게 되는지 예시를 하나 들어보겠습니다. 예를 들어, 서울의 5억원짜리 주택을 구매하려는 경우, 기존에는 5억원의 80%인 4억원까지 대출이 가능했습니다.

그러나 현재는 LTV 70% 적용과 함께 방공제 5,500만 원을 차감하기 때문에, 최종 대출 금액은 약 2억 9,500만 원으로 크게 줄어듭니다.

• 5억원 × 70% – 5,500만원 = 2억 9,500만원

3. 디딤돌 대출 한도 축소에 따른 대응방안

디딤돌 대출 한도 축소와 함께 추가적인 대출 규제가 적용되고 있어, 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요한데요. 현 상황에서 고려할 수 있는 대안은 다음과 같습니다.

3.1. 신용대출 활용

대출 한도가 축소되면서 잔금 마련에 어려움을 겪고 있다면, 신용대출을 활용하는 방법이 있습니다. 예를 들어, 부부 합산 소득이 6천만원인 경우, 신용대출로 1억원 정도 추가로 자금을 마련할 수 있는데요. 이를 통해 부족한 잔금을 메울 수 있으며, DTI(총부채상환비율) 60% 이내에 신용 대출과 디딤돌 대출을 함께 운용할 수 있습니다.

즉, DTI 60% 이내에서 신용대출을 추가로 받으시거나, 잔금일에 맞춰 잔금신용대출 방식으로 추가대출을 받으셔야 합니다.

3.2. 보금자리론 대출 또는 일반 주택담보대출을 활용

현재 보금자리론은 디딤돌 대출과 달리 방공제나 LTV 차감이 적용되지 않습니다. 따라서 보금자리론을 활용하여 디딤돌 대출의 부족한 한도를 보완할 수 있습니다.

게다가 보금자리론의 금리는 아래와 같이 디딤돌 대출에 비해 금리가 다소 높지만, 40년 상환 기간을 선택할 경우 매달 상환 금액을 낮출 수 있는 장점이 있습니다.

• 디딤돌 대출 : 30년 3.30%
• 보금자리론 : 30년 3.95%, 40년 4.0%

예를 들어, 5억원짜리 주택에 대해 3억 원 대출 시, 디딤돌 대출로는 월 131만원을 상환해야 하지만, 보금자리론으로는 약 125만원을 상환하게 되어 매월 부담을 줄일 수 있습니다.

만약 보금자리론 대출을 이용할 수 있는 자격조건이 되지 않는다면 일단 금융회사의 일반 주택담보대출로 전환을 하셔야 합니다.

3.3. 후취 담보 조건부 대출 제한에 따른 대응방안

이번에 정부가 디딤돌 대출 한도를 제한하는 내용 중에는 후취 담보 조건부 대출을 제한하는 내용도 담고 있습니다. 따라서 신규 아파트 등 미등기 아파트는 디딤돌 대출을 이용할 수 없게 됩니다.

그러므로 신규 아파트 등에 입주를 하면서 자금 대출을 받고자 했던 분들도 일단 보금자리론 대출 등을 받아서 잔금을 납부하셔야 할 것으로 보입니다.

즉, 급한 불은 일단 끄시고 만약 실수요자들의 거센 반발로 인해 디딤돌 대출 규제가 풀리게 된다면 소유권 이전 3개월 이내에 디딤돌 대출로 대환을 하시면 될 것 같습니다.

4. 디딤돌 대출 한도 축소 등 대출 규제 현재 진행 상황은?

4.1. 디딤돌 대출 한도 축소 시기

대부분의 시중 은행들이 2024년 10월 21일부터 디딤돌 대출 한도를 축소하여 대출을 취급할 것으로 알려져 있습니다.

4.2. 디딤돌 대출 한도 축소 조치 잠정 유예(중단)

다행스럽게도 2024년 10월 18일 오후 3시 기준으로 정부가 정책 서민 대출 상품 ‘디딤돌대출’ 한도를 축소하기로 한 방침을 잠정적으로 연기했다는 보도자료들이 쏟아지고 있는데요.

실제로 국회 국토교통위원회 소속 ‘문진석’ 더불어민주당 의원은 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “국토부로부터 10월 21일 시행 예정이던 디딤돌 대출규제를 잠정 연기하기로 보고받았다”라고 밝혔습니다.

따라서 급한 불은 꺼진 상태입니다. 즉, 당장 디딤돌 대출로 잔금을 치르려던 실수요자들의 혼란은 줄어들게 되었습니다.

다만, 디딤돌 대출 한도 축소 등 디딤돌 대출의 규제를 다시 시행할 가능성은 여전히 남아 있습니다. 실제로 국토부 관계자는 “국회와 정부 차원에서 (디딤돌대출 규제) 관련 논의가 있으니, 논의가 끝날 때까지 잠정 유보하기로 했다”며 “논의가 끝날 때까지 연기한 것으로, 폐기된 것은 아니다”라고 말했습니다.

4. 결론 및 추가 정보 안내

4.1. 결론

앞서 설명드린 대로 일단 디딤돌 대출 한도 축소 등의 대출 규제가 일시적으로 잠정 중단되었지만 언제라도 다시 시행될 수 있는 상황입니다.

게다가 내년에는 디딤돌 대출도 DSR 규제를 적용 받을 가능성도 높아지고 있습니다. 즉, 소득 대비 적정 대출 금액이 더욱 엄격하게 적용될 가능성이 큽니다.

그러므로 디딤돌 대출을 이용하고자 했던 분들은 잔금일을 당기는 등 최대한 빠른 시일안에 대출을 진행하는 것이 좋아 보입니다.

그리고 주택 구입을 고려하시는 분들은 대출 규제의 변화에 발 빠르게 대응하기 위해 많은 노력을 하시기 바랍니다.

4.2. 추가 정보 안내

디딤돌 대출 한도 축소로 인해 추가 자금이 필요한 분들도 많이 있을 텐데요. 이러한 분들은 정부가 지원하는 서민대출을 가장 먼저 신청해보는 것이 좋습니다.

왜냐하면 일반 대출상품에 비해 승인 가능성이 높고 대출조건이 매우 좋기 때문입니다. 그래서 아래의 글에 무직자, 근로자, 개인사업자가 이용할 수 있는 정부지원 대출을 모두 소개해 드렸으니 자신에게 적합한 상품을 확인 후 신청해 보시기 바랍니다.

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